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  • 房子“存银行”一次性获数年租金,你愿意尝试吗?

    每经网2017-12-29 08:52

    今年,住房租赁领域的创新接连不断。继官办租赁平台、信用免押金租房等出现后,一些银行也开?#32487;?#32034;新型住房租赁金融产品,银行做起“二房东”的背后,租赁交易将迎来哪些新体验和问题?

    房子也能“存银行” 可一次性获数年租金

    12月中旬,中国建设银行针对房东(出租人)推出“存房贷?#20445;?#24847;味着房子也能 “存银行”了。

    建行广东分行将“存房贷”分为三部曲:房东将自己的住房租赁权出售给建行,建行一次性支付全部租金,比如,5年租金为50万一次性交付给房东;然后,建行将房源交由专业租赁运营机构出租。

    “房屋所有权包括占有、使用、收益和处分四项权利,租赁交易将前三项权利转让后,银行扮演了‘二房东’的角色。?#21271;?#20140;市两高律师事务所律师姜宝对?#34892;?#32593;记者表示,若合同约定合规合理就具备法律效力,转让一定期限的租赁权并不违法。

    多位?#30340;?#20154;士均向记者表示,此类项目应选取人口净流入的一线城市切入,先试点、再推行。据媒体报道,该建行“存房贷”业务2018年1月8?#31456;?#20808;在广州推出。

    个人房东愿不愿尝试,看租金的吸引力

    对于银行的这类“存房贷?#20445;?#22312;北京海淀区有一套两居室出租的房东李先生对记者表示,如果起初设立的租金没吸引力,在北京这样的一线城市,类似产品很难有市场。

    上海易居房地产研究院的报告显示,一线城市租金指数均在2004年5月至2016年11月的时间?#25991;?#24635;体表现为上涨。58同城租房数据显示,2017年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%。

    “目前不明朗,不大愿意尝试。”他说,“北京租房不发愁,未来三五年不涨房租不划算;更不想把房子交给机构,弄个统一装修什么的就麻烦了。”

    李先生担心的是,在房东、租户、银行、租赁机构四方参与的租赁模式下,如果发生财产损失等纠纷,解决起来比较麻?#22330;?#26131;居研究院智库?#34892;难?#31350;总监?#26174;?#36827;建议,由于涉及不同参与者,若合同难以维持,还需在法律文本上?#34892;?#30340;创新。

    “未必有很多人愿意尝试。”姜宝直言,因为,现在租房市场每年涨房租已成“惯例?#20445;?#25151;子“存银行”后却三五年不能涨租金,临时解约还需付违约金。

    “在买卖不破租赁的前提下,房东若在合同期限内出售房屋,购房人需默认接受租赁协议,难免会让房子变得‘不好卖’。”姜宝说。

    银行的闭环生意 房租也可从银行借

    与“存房贷”相呼应,建行的“按居贷”则是针对承租人租赁消费推出的贷款产品。

    根据建行此前公布的产品信息,针对租客的纯信用贷款,“按居贷”享基准利率,租客的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍,保证贷款额不超过个人年收入的3倍,额度最高达100万元,贷款额度期限最长可达10年,最快1个工作日放款。

    “为防范贷款变成买房首付,建议加强对钱款走向的监管,甚至可作为房租直接汇给长期租赁机构。”姜宝说,银行目前倒是可通过“按居贷”和“存房贷”的衔接来降低资金风险。

    ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟也提醒,“按居贷”等金融产品需要银行加?#21487;?#26680;,防范信贷资金被挪用等骗贷风险。

    “租房应量入为出,通过贷款租房非常不理性。?#38381;?#22823;伟说,租房所需的资金量级和买房不是一个意义,租房都要靠贷款的话,其可支配收入和消费结构就比较成问题,甚至可能引发过?#35748;选?/P>

    看好住房租赁 银行纷纷大?#30452;式?#20837;市场

    虽然目前住房租赁领域存在个人出租期限短等问题。但北京大学房地产法研究?#34892;?#20027;任楼建波认为,住房租赁行业将是房地产市场未来一个重要增长点。

    工作会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制?#21462;?#35201;发展住房租赁市场特别是长期租赁。2017年,全国就有超50个城市出台了支持住房租赁的政策。

    看好住房租赁市场的机会,多家银行在开发投资?#26041;?#21457;力。如,工商银行与北京市保障性住房建设投资?#34892;?#31561;合作,未?#27425;?#24180;为北京住房租赁市场主体提供不少于6000亿元的融资支持;中国银行与厦门市国土?#35797;?#19982;房产管理局签署合作协议,?#24179;?#20303;房租赁市场建设;建行也至少与26?#19994;?#32423;市签署住房租赁领域的合作协议。

    ?#24615;?#22320;产研究?#34892;?#32479;计,截至目前,多家银行与开发商的数千亿资金将投入住房租赁市场,涉足租赁市场的?#26102;居?#24320;发商预期将继续大幅增加。

    楼建波说,“由于租赁企业前期资金压力大、回笼慢,占用资金时间较长,企业无法再依赖银行的短期融资,应衍生出能为企业提供中长期支?#20540;?#37329;融产品。”

    安居客房产研究院首席分析师张波指出,目前国内长租公寓租金回报率仅为3%,很多项目回报甚至不达融资成本水平。未来,可加大住房金融支持力度,丰富房地产信?#22411;?#36164;基金(REITs)的税收优惠和分红制度,拓展多元产品类型。

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